En 2026 se abre un año clave para el mercado de alquiler en España. Más de 630 000 contratos de arrendamiento firmados en 2021 –principalmente con rentas más bajas durante la pandemia– expirarán, afectando a unas 1,6 millones de personas que ahora deberán negociar nuevas condiciones o enfrentarse a un mercado en el que los precios actuales suelen ser entre un 30 % y un 40 % superiores. La cifra de vencimientos duplica la de 2025 y representa un punto de inflexión en la crisis habitual de acceso a la vivienda.
Este escenario se produce en un contexto de escasez de oferta y altos precios de alquiler, que en muchas zonas urbanas resultan prohibitivos para hogares con ingresos limitados. Muchos de los contratos que expiran tenían actualizaciones anuales moderadas, ligadas al IPC o a índices de referencia de arrendamientos, lo que los situaba muy por debajo de las condiciones del mercado actual.
Desde el punto de vista de las personas propietarias, el vencimiento masivo abre la posibilidad de ajustar las rentas al valor de mercado o de recuperar la posesión de la vivienda, siempre que comuniquen formalmente la no renovación con la antelación legal requerida. El Gobierno ha debatido medidas fiscales, como penalizaciones en el IRPF para desincentivar subidas abusivas, mientras que sectores políticos plantean prórrogas automáticas para proteger la estabilidad de las inquilinas y los inquilinos.
Para quienes habitan en alquiler, la expiración de estos contratos supone un riesgo real de ver incrementos significativos en su gasto en vivienda o de verse obligados a buscar alternativas en un mercado competitivo y restringido. La falta de vivienda asequible y los criterios de selección cada vez más exigentes en las ofertas disponibles añaden presión a personas y familias que ya destinan una parte desproporcionada de sus ingresos al pago del alquiler.